Hier vergroten: A A A A

Eerste hulp bij overwaarde: huizenprijzen historisch hoog, moet ik verkopen?

Eerste hulp bij overwaarde: huizenprijzen historisch hoog, moet ik verkopen?

Zonder iets te doen in één jaar tienduizenden euro's rijker worden: dat klinkt als een sprookje. Toch is dat wat er momenteel gebeurt als je een woning in bezit hebt - de huizenprijzen blijven maar stijgen. Maar wat kun je eigenlijk met dat geld?

Gemiddeld stegen de woningprijzen in het afgelopen jaar met 7,8 procent, becijferde ING. Volgens het CBS was de gemiddelde koopsom in 2019 308.000 euro; in 2020 was die opgelopen tot 334.500 euro. Hiermee 'verdiende' die hypothetische huiseigenaar dus maar liefst 26.500 euro in een jaar, zonder een vinger uit te steken.

Dat bedrag kun je overigens niet meteen overwaarde noemen - zo heet het pas als je je woning verkoopt. De rekensom gaat dan als volgt: verkoopbedrag van de woning - restschuld van de hypotheek = overwaarde. Als je een woning voor 250.000 euro verkoopt en er staat nog 200.000 euro hypotheek open, is de overwaarde dus 50.000 euro.

Winst voor de doorstromer
"Als je je huis kunt verkopen met overwaarde, heb je winst", legt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH) uit. "Je wordt verondersteld dat te besteden aan een nieuwe aankoop. Als doorstromer heb je dus meer geld, en meer kans op een koopwoning dan een starter. De eerste stap op de woningmarkt is ontzettend moeilijk. Als doorstromer naar een groter huis heb je je winst overigens dubbel en dwars nodig, ook voor een eventuele verbouwing."

“Sommige mensen zien zelfs hun maandlasten halveren.” Hans André de la Porte, VEH

Je kunt je 'winst' ook voor iets anders gebruiken dan een woning. Volgens André de la Porte gebeurt dat steeds vaker. "Stel dat je overwaarde een ton is, dan kun je bijvoorbeeld 50.000 euro gebruiken voor een nieuwe woning en de andere helft voor iets anders. Je krijgt over die helft alleen geen hypotheekrenteaftrek, maar omdat de rente zo laag is, trekken mensen zich daar niet zo veel meer van aan. Bovendien wordt de aftrek voor velen lager."

Lagere hypotheekrente onderhandelen
En als je niet wil verhuizen, kun je dan ook iets met de waardestijging? Jazeker, zegt de VEH-woordvoerder. Klop bijvoorbeeld bij je hypotheekverstrekker aan voor een lagere rente. "Daar roepen we steeds aan het begin van het jaar toe op, omdat je dan net je nieuwe WOZ-waarde hebt gekregen."

Die WOZ-waarde vinden veel banken namelijk voldoende voor een lagere rente - geen taxatierapport nodig. Wel kan het zijn dat je WOZ-waarde achterloopt, als de woningprijzen intussen nog hoger zijn. Dan loont het om toch te taxeren. "Dat kan met een taxateur van 500 tot 600 euro. Of je bestelt online bij Calcasa een rapport voor 30 euro", tipt André de la Porte. Het is hoe dan ook vaak de moeite waard, zeker als je rente al langer vaststaat. De hypotheekrente is nu immers erg laag. "Sommige mensen zien zelfs hun maandlasten halveren."

Profiteren van de waardestijging van je huis zonder het te verkopen, kan ook door je hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek te nemen. Het geld kun je dan investeren in een verbouwing, een woning voor je eventuele kind(eren), of bijvoorbeeld een tweede huis.

Terug naar een huurwoning?
Wat gebeurt er eigenlijk met je geld als je niet langer woningeigenaar wil zijn en weer wil gaan huren? Komt dat überhaupt voor? Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft: "Ja, dat gebeurt best vaak, vooral door ouderen. Je kan blijven zitten, met lage lasten, maar dan zit je geld in stenen. Verkopen en iets anders huren kan, en je verkoopopbrengst wordt dan in box 3 belast. Soms verkopen mensen hun woning om het terug te huren, maar dat is duur en niet aan te raden - net als verzilverproducten."

“We hebben net als Engeland een dynamische markt, waarbij je meerdere keren verhuist en 'verbetert'.” Peter Boelhouwer, TU Delft

Toch is woningbezit, maar ook het doorstromen naar een volgend huis, volgens Boelhouwer bij ons duidelijk de norm. "We hebben net als Engeland een dynamische markt, waarbij je meerdere keren verhuist en 'verbetert', en mensen zijn 25 tot 30 jaar oud als ze hun eerste woning kopen. Dat is vaak een appartement. In Duitsland en België is dat heel anders: je huurt er langer, en áls je koopt ben je 35 tot 40, en is het een huis met eigen grond."

In de jaren tachtig en negentig werd in Nederland met allerlei beleid zoals premies en startersleningen het eigenwoningbezit vanuit verschillende idealen gestimuleerd, vertelt Boelhouwer: christen-democraten vanwege gezinsbevordering, sociaal-democraten om hun gelijkheidsideaal. En nog altijd is er beleid om kopen en doorstromen te stimuleren, zoals de hypotheekrenteaftrek, en recent de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor jonge doorstromers.

'Ga niet zitten wachten in een vakantiehuisje'

De huizenprijzen zijn hoe dan ook historisch hoog. Is dit dan hét moment om te verkopen, voordat de prijzen dalen en je overwaarde verdampt? Voor wie een huis heeft en zenuwachtig wordt, heeft André de la Porte een duidelijke boodschap: laat je niet alleen door 'de markt' leiden. "Je kunt nu wel je woning verkopen en in een vakantiehuisje zitten wachten tot de prijzen dalen, maar niemand weet of en wanneer dat gebeurt."

"Het gaat om je maandlasten, net als bij huren. Kun en wil je die betalen?", vervolgt hij. "Woningen zijn nu duur, maar door te kopen staat je maandbedrag wel twintig of dertig jaar vast. Terwijl je woning in die tijd meer waard wordt, en je intussen veel aflost. Je bouwt dus overwaarde op. Maar nog belangrijker: een huis is om in te wonen."


Bron: NU.nl, 2 juni 2021

Gepubliceerd op donderdag 10 juni 2021

<< Terug naar het overzicht

©Zilver Wonen Fonds Beheer B.V. 2021 | Privacy Statement | Contact: +31 (0)20 54 737 27 | info@zilverwonenfonds.nl